Immobilie vermieten

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Ich hatte mangels eigener Erfahrung eine Maklerfirma beauftragt. Sie konnte mir nach drei Monaten immer noch keinen geeigneten Mieter vorstellen. Nachdem ich der Firma gekündigt und eine eigene Anzeige bei ImmobilienScout24 geschaltet hatte, fand ich nach drei Tagen einen geeigneten Mieter.
01.01.2019. 18:45 Uhr
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Jahrelange Erfahrung bei Vermietungen bestätigen immer wieder. ImmobilienScout24 ist die beste Plattform mit den besten Ergebnissen. Für mich gibt es keine Alternative.
01.01.2019. 18:45 Uhr
Immobilie vermieten
Wer eine Immobilie vermietet, muss auf viele Dinge achten: Nebenkostenabrechnung, Steuern und Versicherungen. Dabei kann man schnell den Überblick verlieren. In diesem Beitrag erfahren Sie alles rund um das Thema Immobilienvermietung und auf was Vermieter im Besonderen achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine gewissenhafte Prüfung der Bonität eines Mietinteressenten macht eine Versicherung gegen Mietausfall und Mietnomaden überflüssig.
  • Wer Rendite aus einer Immobilienvermietung anstrebt, sollte noch vor dem Kauf einer Immobilie eine Kalkulation vornehmen.
  • Wer auf die Dienste eines Maklers verzichtet, sollte für die Vermietungsphase unbedingt ausreichend Zeit haben und stets erreichbar sein.
  • Die Nebenkostenabrechnung für ein Kalenderjahr muss spätestens am letzten Tag des darauffolgenden Jahres den Mietern vorliegen.

Immobilienvermietung – Ab wann lohnt sich das?

Die Immobilienvermietung dient Privatpersonen häufig zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage. Wer eine Immobilie vermietet, verspricht sich natürlich auch eine Rendite. Die zentrale Frage ist hier also, ab wann es sich finanziell lohnt, eine Immobilie zu vermieten.

Zunächst einmal ist es wichtig, eine Kalkulation vorzunehmen. Hierbei sind sämtliche Ausgaben und Einnahmen, die sich aus der Immobilienvermietung ergeben, gegenüberzustellen. Übrigens: Dies sollte im Regelfall noch vor dem Kauf einer Immobilie erfolgen! Bei so einer Kalkulation lässt sich dann auch die Höhe der Rendite berechnen, die in einem bestimmten Zeitraum erzielt werden kann.

Die folgende Übersicht zeigt ein Beispiel einer Kalkulation, anhand derer man die Rendite einer vermieteten Immobilie berechnen kann:

Einnahmen und Ausgaben
Nettokaltmiete
Bewirtschaftungsksoten
Nettoergebnis
Zinskosten Finanzierung
Ergebnis nach Zinskosten
Abschreibbare Kosten
Ergebnis vor Tilgung und Steuern
Tilgung aus Finanzierung
Ergebnis nach Tilgung & vor Steuern
Ergebnis nach Zinskosten
Zu zahlende Steuern (30%)
Tilgung aus Immobilienfinanzierung
Rendite nach Steuerabzug
Die Rentabilität einer vermieteten Wohnung hängt wesentlich davon ab, wie Sie die Miethöhe festlegen. Die Mieteinnahmen müssen zumindest alle laufenden Kosten der Vermietung decken und im Normalfall einen Ertrag für den Vermieter erwirtschaften.

Richtige Miethöhe festlegen – Was muss man beachten?

Es gibt mehrere Faktoren, die die Miethöhe festlegen. Wie ist die vermietete Immobilie ausgestattet? Liegt sie in guter oder in weniger beliebter Lage? In welcher Etage ist die vermietete Wohnung? Ist eine gute Infrastrukturanbindung vorhanden? Wie ist der Mietspiegel der Stadt bzw. der Region?

Die Antworten aus diesen und weiteren Fragen fließen in die Berechnung der Miethöhe mit ein. In der folgenden Übersicht haben wir die wichtigsten Einflussfaktoren zusammengefast, die die Miethöhe maßgeblich festlegen:
Positive Faktoren
bevorzugte zentrale Lage
gehobene Ausstattung:
  • Parkettboden
  • Garten
  • Gegensprechanlage
  • Gästetoilette, zweites Waschbecken
  • Terrasse, Balkon
  • Rollläden
großzügig geschnittene Räume
hell, viel Tageslicht
gute Bausubstanz/Energieeffizienz
hoher Wohnbedarf auf lokalem Markt
Negative Faktoren
unbeliebte Lage
einfache Ausstattung:
  • Einfachverglasung
  • keine Modernisierungen
  • überwiegend PVC-Boden
  • keine Zentralheizung
ungünstige Raumaufteilung
dunkel, wenig Tageslicht
Lärmbelästigung (Züge, Autos, etc.)
altes Baujahr
schlechter baulicher Zustand
Ausgehend vom lokalen Mietspeigel und Vergleichsmieten können also diese Faktoren als Zu- bzw. Abschläge auf den Mietpreis fungieren. Auf diese Weise können Sie die angemessene Miethöhe Ihrer Immobilie festlegen.

Immobilie privat oder mit Makler vermieten?

Der Mieter hat gekündigt und Sie müssen nun einen Mietnachfolger finden, um potentielle Mietausfälle zu verhindern, die Ihre Rendite sonst schmälern würden. Sie können entweder die Immobilie mit einem Makler vermieten oder selbst eine Anzeige schalten und verwalten. Beide Vorgehensweisen haben ihre Vor- und Nachteile:
Immobilie mit Makler vermieten
Vorteile
  • Zeitersparnis
  • Makler hat eventuell schon passende Mietnachfolger im Bestand
  • Makler kennt sich mit sämtlichen Formalitäten aus
Nachteile
  • Maklerkosten für erfolgreiche Vermietung
  • wenig Kontrolle über den Ablauf
Immobilie privat vermieten
Vorteile
  • vollständige Kontrolle über den Vermietungsprozess
  • Kostenersparnis
  • Vermieter kann sich direkt selbst einen Eindruck vom Mietinteressenten machen
Nachteile
  • höherer Zeitaufwand
  • eventuell dauert es länger, bis ein passender Mietnachfolger gefunden ist
Gut zu wissen:
Die Maklerkosten für eine erfolgreiche Vermietung sind auf maximal zwei Nettokaltmieten begrenzt.

Immobilie privat vermieten: Wie gehe ich am besten vor?

Wer keinen Makler mit der Vermietung beauftragt, sondern die Immobilie privat vermieten will, wird mit den typischen Makleraufgaben konfrontiert. Wir verraten Ihnen, wie Sie die Ihre Immobilie richtig vermieten und einen passenden Mietnachfolger finden.

Eine Kontaktanfrage per E-Mail beantworten
Mit der Kontaktanfrage dokumentiert der potentielle Mieter sein Interesse. Die Aufgabe des Vermieters ist es nun, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, denn das ist die Voraussetzung für eine erfolgreiche Vermietung. Wenn sehr viele Kontaktanfragen eingehen, kann es ratsam sein, zwei bis drei Besichtigungstermine festzulegen, zu denen alle Interessenten ohne Terminabsprache eingeladen werden. Für diesen Zweck reicht eine vorformulierte Standardmail, in welcher der Besichtigungstermin angekündigt und die Adresse des Objekts angegeben wird. Trotz dieser Standardisierung ist es aber wichtig, die Mieter jeweils mit ihrem Namen anzusprechen. Das wirkt deutlich persönlicher und weniger distanziert als eine Mail im Stil von „Sehr geehrte Damen und Herren“.

Telefonisch antworten auf schriftliche Kontaktanfragen
Wenn in der schriftlichen Kontaktanfrage eine Telefonnummer angegeben ist, bietet es sich an, telefonisch zu antworten. Das ist insbesondere bei wenigen Interessenten oftmals die bessere Option, denn am Telefon entsteht sofort ein persönlicher Kontakt. Das erhöht die Chance, dass der Interessent einen Besichtigungstermin vereinbart. Der Anruf sollte schnell erfolgen, aber nicht zu schnell. Wenn ein Interessent schon wenige Minuten nach der Kontaktanfrage einen Anruf erhält, könnte dies zu der Einschätzung führen, dass die Immobilie nicht besonders gefragt ist. Ein Anruf nach ein bis zwei Stunden ist hingegen völlig in Ordnung. Bei einem Telefonat gibt es zudem die Möglichkeit, offene Fragen schnell und unkompliziert zu beantworten.

Die telefonische Erreichbarkeit sicherstellen
Viele Interessenten erkundigen sich per Telefon nach dem angebotenen Mietobjekt. Deshalb ist es wichtig, für die Dauer, während der die Immobilie inseriert wird, die telefonische Erreichbarkeit zu gewährleisten. Da Immobiliensuchende oftmals jedoch nicht während der Arbeitszeiten aktiv sind, sollte immer auch die Möglichkeit bestehen, auf den Anrufbeantworter zu sprechen. Wenn nur eine eingeschränkte Erreichbarkeit zu bestimmten Tageszeiten realisierbar ist, sollten in der Anzeige die Telefonzeiten stehen.

Tipp: Eine Handynummer ist im Zweifel immer besser als eine Festnetznummer!

Die Vermietung der Immobilie beschleunigen
Die große Auswahl an inserierten Immobilien auf ImmobilienScout24 macht den Marktplatz für Immobiliensuchende besonders attraktiv. Für Vermieter von Häusern, und Wohnungen ist dies jedoch ein hartes Wettbewerbsumfeld. Wer seine Immobilie möglichst schnell vermieten möchte, sollte einige Kniffe beim Inserat beachten:

  • Aktualisierungen: Die überwiegende Mehrheit der Wohnungssuchenden abonniert für die Dauer ihrer Suche nach einer Mietimmobilie einen Alert (Alarmbenachrichtigung). Dort definieren die Suchenden die Eckdaten: Lage, Preis, Größe und Zimmeranzahl. Gibt es Aktualisierungen, bekommt der Suchende eine E-Mail. Dieser technische Umstand lässt sich bei der Vermietung von Immobilien nutzen: Durch eine regelmäßige Aktualisierung des Mietobjekts wird selbiges immer wieder in die Suchauftrag-E-Mails der Interessenten aufgenommen. Beispielsweise kann der Vermieter in kurzen Abständen neue Fotos in die Anzeige einfügen. Durch diese Maßnahme wird ganz nebenbei die Attraktivität der Anzeige insgesamt erhöht. Allerdings sollten schon von Beginn an zahlreiche Fotos in der Anzeige vorhanden sein. Die zusätzlichen Fotos sollten nur neue Perspektiven, aber keine neuen Fakten zeigen.

  • Prominente Platzierung: Daneben bietet ImmobilienScout24 die Möglichkeit, eine prominente Platzierung der Immobilie zu buchen. Das „Top-Listing“ setzt die Immobilie immer an den Anfang der Listenansicht, sodass der Nutzer diese als erstes wahrnimmt. Zudem bietet ImmobilienScout24 mit der Promi-Platzierung eine weitere Werbeform, mit deren Hilfe sich Immobilien noch besser und einfacher vermieten lassen.

  • Garten vermieten: Besonders in städtischer Lage, aber auch auf dem Land sind eigene Gärten sehr gefragt. Verfügt Ihre Immobilie über einen solchen, sollten Sie diesen als „Verkaufsargument“ prominent platzieren. Geben Sie an, wie groß der Garten ist, in welchem Zustand er sich aktuell befindet und machen Sie unbedingt aussagekräftige Fotos. Diese sollten am besten im Frühling oder Herbst geschossen werden, wenn sich der Garten von seiner farbenfrohen Seite zeigt. Schließt die Vermietung ein ganzes Grundstück ein, etwa bei einem Haus, führen Sie neben dem Garten auch mögliche Einfahrten, Parkplätze und Co. auf. Bei der Vermietung des Gartens ist es zudem wichtig, die Mitnutzung durch andere Mietparteien anzugeben beziehungsweise auszuschließen.
Bonität der Mietinteressenten prüfen
Wichtig: Ist der passende Mieter gefunden, dann gehen Sie auf Nummer sicher. Denn wer lässt sich schon gerne von Mietnomaden überraschen. Die digitale Bewerbermappe hilft Ihnen, die Bonität Ihres Mietinteressenten zuverlässig zu prüfen. Aber auch wenn die Überprüfung der Bonität sowie der Unterlagen positiv ausfällt, sollten Sie sich bei der Besichtigung einen umfassenden Eindruck vom potenziellen Mieter machen. Gute Menschenkenntnis kann einem Vermieter viel Ärger ersparen.

Was muss der Vertrag für die Immobilienvermietung beinhalten?

In einem Vertrag für die Immobilienvermietung müssen bestimmte Bestandteile vorhanden sein, damit er rechtliche Gültigkeit beanspruchen kann.

  • Vollständige persönliche Angaben des Vermieters
  • Vollständige persönliche Angaben aller Mieter der Immobilie
  • Umfassende Beschreibung der Mietsache (Quadratmeter, Räume, Außenanlagen, Garage)
  • Angaben zur Mietdauer
  • Angaben zur Miete und eventuellen Mieterhöhungen
  • Zahlungstermine
  • Angaben zur Verteilung und Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten
  • Regelungen zur Benutzung und Instandhaltung des Objekts
  • Maximale Höhe der Kosten für Kleinreparaturen
  • Regelungen zur Kündigung des Mietverhältnisses
  • Hausordnung

Immobilienvermietung – Was muss man noch beachten?

Bei der Immobilienvermietung müssen Vermieter auf eine Reihe wichtiger Aspekte achten. Darunter zählen auch Versicherungen und Nebenkosten. Welche Versicherungen sind für die vermietete Immobilie notwendig und welche sind überflüssig? Wie sind die Nebenkosten zu berechnen und wann muss die Nebenkostenabrechnung an die Mieter erfolgen?

Versicherung
Es ist nicht immer eindeutig, welche Versicherungen wirklich notwendig oder sinnvoll für Vermieter sind. Eine Wohngebäudeversicherung beispielsweise sollten Sie als Vermieter in jedem Fall haben. So sind witterungsbedingte Schäden am Gebäude abgedeckt. Auch eine Gebäude-Haftpflicht ist ratsam. Diese tritt dann ein, wenn zum Beispiel Schäden durch herunterfallende Dachziegel entstehen.

Eine Zusatzversicherung, die bei Naturkatastrophen wie Überschwemmungen oder Erdbeben eintritt, ist nur dann zu empfehlen, wenn sich das Objekt in einer solchen risikobehafteten Gegend befindet. Auch die Entscheidung über eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung muss im Einzelfall abgewogen werden. Diese greift immer dann, wenn rechtliche Streitigkeiten wegen Kautionsrückzahlungen oder Schäden am Mietobjekt aufkommen.

Nicht zu empfehlen ist eine Versicherung gegen Mietausfall beziehungsweise Mietnomaden. Vermieter werden in der Regel genau darauf achten, dass eben keine Mietnomaden in die Mietwohnung einziehen werden. Man kann sich also schon vorab dagegen schützen.

Nebenkosten
Grundsätzlich muss ein Vermieter von Wohnräumen einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen, falls der Mieter zusammen mit der Mietzahlung einen Pauschalbetrag für die Nebenkostenvorauszahlung leistet (§ 556 BGB). Vermieter müssen dabei aufklären, aus was sich die Nebenkosten ergeben und wie diese sich auf die einzelnen Mieter verteilen.

Gut zu wissen:
Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb eines Jahres erfolgen. Das heißt, die Nebenkostenabrechnung vom Kalenderjahr 2018 muss spätestens am 31.12.2019 den betroffenen Mietern vorliegen.

Welche Nebenkosten der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, ist in der sogenannten Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt. Folgende Kosten gelten als Nebenkosten:
  • Wasser- und Heizungskosten
  • Strom für gemeinschaftlich genutzte Anlagen (Flur, Treppenhaus, Wäschekeller, etc.)
  • Grundsteuer
  • Versicherungen (Gebäude- sowie Haftpflichtversicherung)
  • Entwässerungskosten
  • Kosten für Aufzug (Betriebsstrom, Service, Wartung)
  • Müllabfuhr, Straßenreinigung sowie Winterdienst
  • Hausmeister
  • Plege sowie Reinigung gemeinschaftlich genutzter Flächen
  • Kosten für Strom, Service und Wartung von gemeinschaftlich genutzten Waschmaschinen und Trocknern

Immobilienvermietung – So können Sie Steuern sparen!

Welche Steuervorteile haben Vermieter? Welche Ausgaben können Vermieter in der Steuer absetzen? Lassen sich Zinsen absetzen oder nicht? Steuern sind in Deutschland häufig eine komplexe Angelegenheit und ohne einen Steuerberater kaum zu durchschauen. Welche Kosten ein Vermieter im Rahmen der Vermietung von den Steuern absetzen kann, haben wir für Sie zusammengefasst:

  • Zinskosten der Immobilienfinanzierung, wenn vermietet
  • Anschaffungskosten (Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr für 50 Jahre)
  • Anwaltskosten sowie Steuerberatungskosten (für die Immobilie)
  • Kosten für Gartenarbeit, Hausmeister, Makler, Schornsteinfeger
  • Kosten für Renovierungsmaßnahmen und Reparaturen
  • Sanierungskosten (Abschreibung bei Kosten über 4000 Euro netto jährlich)
  • Kosten für Heizung, Wasser, Schnee- und Winterdienst, Müllabfuhr, Energiepass, Straßenreinigung
  • Kontoführungsgebühren (wenn separates Konto für die Vermietung angelegt wurde)
  • Kosten für Inserate, Versandkosten oder Material bezüglich der zu vermietenden Immobilie (Büroutensilien, Reinigungsmaterial, etc.)
  • Kosten für Versicherungen (Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflicht, etc.)
  • Grundsteuer
Gemäß § 4 Nr. 12a UStG sind Vermieter dauerhaft von der Entrichtung einer Umsatzsteuer befreit. Doch es gibt auch Ausnahmen: Grundstücke oder Grundstücksteile, die lediglich für kurze Dauer zur Vermietung respektive der Beherbergung von Fremden gedacht (Hotels, Pensionen und Campingplätze), sind umsatzsteuerpflichtig. Dies gilt ebenfalls für die Vermietung von Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge.

Immobilie vermieten – Ab wann gewerblich?

In der Praxis ist nicht immer eindeutig, ab wann die Vermietung einer Immobilie als eine gewerbliche Tätigkeit zu sehen ist. Die Frage „Privat oder gewerblich?“ ist in der deutschen Rechtsprechung zwar immer wieder behandelt worden, aber eine deutliche Abgrenzung lässt sich aufgrund der gesetzlichen Komplexität nur schwer vornehmen.

Wer jedoch beispielsweise eine Wohnung häufiger kurzfristig vermietet, wie beispielsweise bei Ferienwohnungen, gilt tendenziell eher als gewerblicher Vermieter. Dann gelten auch andere steuerliche Bedingungen – zum Beispiel wird dann eine Umsatzsteuer auf die erzielten Einnahmen fällig. Im besten Fall lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Immobilien beraten.

Immobilien vermieten – 5 Tipps für Vermieter!

  1. Sammeln Sie sämtliche Belege für Ausgaben, die Sie für die vermietete Immobilie getätigt haben. So können Sie nicht nur Steuern sparen, sondern auch nachweisen, dass diese Ausgaben von der Steuer abzusetzen sind.

  2. Im Rahmen der Vermietung sollten Sie die Immobilie in einem guten und sauberen Zustand versetzen und halten Sie Besichtigungstermine zudem dann ab, wenn ausreichend Tageslicht in den Räumlichkeiten vorhanden ist. So werden Sie schneller einen Mietinteressenten von der Immobilie überzeugen können.

  3. Wenn Sie keine Zeit haben oder sich selbst nicht zutrauen, die Nebenkostenabrechnung anzufertigen, können Sie diese auch bei entsprechenden Dienstleistern in Auftrag geben. Die Kosten, die dafür anfallen, können Vermieter von der Steuer absetzen.

  4. Zahlt ein Mieter seine Miete nicht mehr, sollten Sie schnell handeln. Klären Sie den Umstand im Gespräch. Folgt dann keine Besserung, sollten Sie für Beweiszwecke per Einschreiben ein Mahnschreiben mit Zahlungsaufforderung und Fristsetzung an den säumigen Mieter versenden. Folgt dann keine Zahlung, sollten Sie beim zuständigen Amtsgericht schnellstmöglich eine Räumungsklage einreichen.

  5. Passen Sie die Miete den Marktgegebenheiten regelmäßig an. Eine entsprechende Regelung lässt sich im Mietvertrag verankern (Staffelmiete beziehungsweise Indexmiete).
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