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Ich hatte mangels eigener Erfahrung eine Maklerfirma beauftragt. Sie konnte mir nach drei Monaten immer noch keinen geeigneten Mieter vorstellen. Nachdem ich der Firma gekündigt und eine eigene Anzeige bei ImmobilienScout24 geschaltet hatte, fand ich nach drei Tagen einen geeigneten Mieter.
01.01.2019. 18:45 Uhr
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Jahrelange Erfahrung bei Vermietungen bestätigen immer wieder. ImmobilienScout24 ist die beste Plattform mit den besten Ergebnissen. Für mich gibt es keine Alternative.
01.01.2019. 18:45 Uhr
Wohnungsvermietung schnell und effizient – wir helfen Ihnen dabei!
Eine Wohnung zu vermieten erfordert nicht nur Zeit, sondern auch eine Menge Planungsgeschick und Erfahrung. Wir zeigen Ihnen, welche Aufgaben ein Vermieter hat, wie Sie den Mietpreis bestimmen, eine aussagekräftige Anzeige schalten, den richtigen Mieter auswählen, einen Mietvertrag erstellen und was Sie sonst noch zu diesem Thema wissen müssen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Vermietung Ihrer Wohnung bringt einiges an Organisationsaufwand mit sich, kann aber gut zur Altersvorsorge oder als zusätzliche Einnahmequelle dienen.
  • Wenn Sie auf einen Makler verzichten, sollten Sie genügend Zeit und Verhandlungsgeschick mitbringen.
  • Die optimale Präsentation Ihrer Wohnung im Inserat beschleunigt den Vermietungsprozess – achten Sie auf hochwertige Fotos und ausführliche Objektbeschreibung.
  • Prüfen Sie die Bonität Ihres Mieters hinreichend vor Vertragsunterzeichnung, um sich vor Mietausfällen zu schützen.
  • Machen Sie unter anderem Zinszahlungen und Instandhaltungskosten vor der Steuer geltend.

Aufgaben eines Vermieters

Eigentümer einer Immobilie zu sein bedeutet für viele nicht nur zusätzliches Geld, sondern auch eine abgesicherte Zukunft. Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, sollten Sie sich dennoch darüber im Klaren sein, dass es sich dabei um ein sehr zeitaufwendiges Vorhaben handelt. Neben den vielen Vorteilen, die eine Vermietung von Wohnungen mit sich bringt, müssen Sie sich als Vermieter auch um einige Dinge kümmern und sind bei Problemen und Fragen meistens der erste Ansprechpartner des Mieters. Die Rechte & Pflichten für Vermieter sowie seine Aufgaben haben wir in einer Checkliste zusammengestellt:
  • Regelmäßige Teilnahme an Eigentümerversammlungen sowie einmal pro Jahr:
  • Erstellung der Nebenkostenabrechnung
  • Erfüllung der Anforderungen des Finanzamts
  • Realisierung und Abstimmung von eventuellen Sanierungen und Reparaturen.
  • Renovierungen in der Wohnung erledigen
  • Für die Neuvermietung der Wohnung sorgen
  • Ggf. Rechtsstreitigkeiten lösen
Natürlich haben Sie auch die Möglichkeit, einen Verwalter einzustellen, der Sie unterstützt und sich um einen Teil der Aufgaben kümmert.

Hinweis: Was Sie in einer Eigentümergemeinschaft beachten müssen Für Wohneigentümer gilt: Wollen Sie Ihre Wohnung nach einiger Zeit nicht mehr selbst bewohnen, so können Sie sie vermieten. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung beinhalten, dass die Eigentümergemeinschaft oder stellvertretend für Sie der Hausverwalter dem zustimmen muss.

Wohnung vermieten – Lohnt sich das?

Als Privatperson eine Wohnung zu vermieten, dient häufig als Kapitalanlage oder Altersvorsorge. Natürlich ist es auch wünschenswert, dass die Vermietung der Wohnung bereits früh Gewinn abwirft. Die laufenden Kosten und der Aufwand an Verwaltung bei einer Wohnungsvermietung sind hierbei nicht zu unterschätzen und müssen dem Ertrag der monatlichen Mieten gegengerechnet werden. Übersteigen die Einnahmen die Ausgaben für laufende Kosten, so lohnt sich die Vermietung der Wohnung. Eine solche Kalkulation sollten Sie bereits vornehmen, wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Eigentumswohnung zu vermieten.

Nachfolgend haben wir eine beispielshafte Kalkulation eines Mietjahres für Sie aufgestellt, die die Rentabilität einer Wohnungsvermietung verbildlicht:
Kosten und Einnahmen
Nettokaltmiete
Betriebskosten
Nettoergebnis
Zinszahlungen der Finanzierung
Ertrag nach Zinskosten
Abschreibbare Kosten
Ergebnis vor Steuern und Tilgung
Ertrag nach Zinskosten
Zu zahlende Steuern (30%)
Tilgung der Finanzierung
Rendite nach Steuerabzug
Bei der Kalkulation der Rendite sollte diese mindestens alle laufenden Kosten für das vermietete Objekt abdecken. Im Normalfall wird auch ein Gewinn für den Vermieter erwirtschaftet, damit sich die Vermietung der Wohnung auch lohnt. Die Miethöhe sollte also anhand einer solchen Kalkulation festgelegt werden.

Vermietung von Wohnungen: Wie bestimmen Sie den richtigen Mietpreis?

Verschaffen Sie sich mithilfe der folgenden Checkliste zunächst einen Überblick über den derzeitigen Wohnungsmarkt:
  • Wie hoch sind die durchschnittlichen Mieten?
  • Wie hoch sind die Nebenkosten der Wohnung?
  • Wie ist die Lage Ihrer Immobilie?
  • Ist Ihre Wohnung mit dem Wichtigsten ausgestattet oder sollten Sie noch in Modernisierung und Umbauten investieren?
  • Ist die Wohnung mit hochwertiger Ausstattung, wie beispielsweise einer Einbauküche oder Parkettboden bestückt?
  • Hat die Wohnung einen günstigen Grundriss?
  • Ist die Wohnung hell und lichtdurchflutet?
  • Ist Ihre Wohnung in einem guten baulichen Zustand oder sind noch Renovierungsarbeiten nötig? Ob Sie renoviert oder unrenoviert vermieten, wirkt sich enorm auf die Miethöhe aus.
  • Ist Ihre Wohnung energieeffizient und somit attraktiv für Mieter?
Gilt in Ihrem Ort die Mietpreisbremse, ist es wichtig, einen Blick in den Mietspiegel zu werfen. So erfahren Sie, wie hoch die neue Miete maximal ausfallen darf. Der von Ihnen festgelegte Mietpreis darf dabei nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In einem Ort ohne Mietpreisbremse dagegen darf die von Ihnen festgelegte Miete höchstens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausschlaggebend für die Miethöhe sind Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Lage und Zustand des Wohngebäudes. Eine deutschlandweite Übersicht über aktuelle Mietpreise finden Sie auf den Preiskarten von ImmobilienScout24. Geben Sie hier einfach Ihre Stadt oder Region ein und sofort werden Ihnen die derzeitigen Mietpreise und deren Veränderung zum Vorjahr angezeigt. Alternativ haben Sie auch die Möglichkeit, mit dem MietpreisCheck die Miete von vergleichbaren Objekten aus der Nachbarschaft zu ermitteln. Geben Sie dazu einfach die Adresse sowie Objektkriterien ein. Der auf diese Weise ermittelte Mietpreis ist eine gute Orientierung, um den Mietpreis Ihrer Wohnung festzulegen.

Wohnung anbieten: So schalten Sie eine aussagekräftige Anzeige

Für Ihr Wohnungsinserat können Sie eine Musteranzeige zur Orientierung verwenden. Damit Ihre eigene Wohnungsanzeige dann auch zum gewünschten Erfolg führt, sollten folgende Punkte unbedingt aufgeführt und beachtet werden:
  • Mietpreis (Kaltmiete)
  • Aufschlüsselung der Nebenkosten
  • genau bemessene Quadratmeterzahl
  • enthaltene Ausstattung wie beispielsweise eine Küche
  • die genaue Lage der Immobilie inklusive Stockwerk/Hausseite wenn möglich ein Grundriss
  • Die wichtigsten Kennzahlen des Energieausweises (erhältlich bei der Hausverwaltung):
    1. Art des Energieausweises
    2. Baujahr des Gebäudes
    3. Energieträger (Heizung)
    4. Endenergieverbrauch/Endenergiebedarf
    5. Energieeffizienzklasse (Heizung)
  • Attraktivität und Vorzüge der Wohnung hervorheben (Gibt es ein neu saniertes Badezimmer? Ist es eine besonders helle Wohnung? Ist eine Einbauküche vorhanden?)
  • Tageslicht-Fotos in hoher Qualität von jedem Raum
Eine gut durchdachte und ausführliche Anzeige erleichtert Ihnen die Mietersuche garantiert. Ist Ihnen eine besonders schnelle Vermittlung bei der Vermietung Ihrer Wohnung wichtig, so können Sie zusätzlich folgende Tipps beachten:

  • Aktualisieren Sie Ihre Anzeige regelmäßig, sodass Sie Wohnungssuchenden immer wieder vorgeschlagen wird. So können Sie beispielsweise neue Fotos einfügen, sobald solche vorliegen, oder Eckdaten zu Ihrer Immobilie hinzufügen, die in der Anzeige zuvor gefehlt haben.
  • Buchen Sie eine prominente Platzierung für Ihre Wohnungsanzeige. Hierdurch wird Ihre Immobilie immer an den Anfang der Liste der Suchergebnisse gesetzt, sodass Sie für Wohnungssuchende sofort sichtbar wird.
  • Heben Sie besondere Vorzüge Ihrer Wohnung verstärkt hervor, um ihre Attraktivität zu betonen. Hierzu gehören beispielsweise ein Garten zur Mitbenutzung, eine große Sonnenterrasse, ein frisch renoviertes Bad oder Echtholzboden. Manche Wohnungssuchende achten ganz besonders auf diese Kriterien.

Den richtigen Mieter auswählen

Wie wählen Sie den passenden Mieter aus?
Verlassen Sie sich bei Ihrer Mietersuche nicht allein auf Sympathie oder Ihre Menschenkenntnis. Fühlen Sie Ihrem Mieter bereits vor Mietvertragsabschluss auf den Zahn und vergewissern Sie sich, dass ein Vertragsabschluss ohne Risiken möglich ist.

Diese sieben Fragen stellen Vermietungsprofis ihren Wohnungsbewerbern:
  1. Für wie viele Personen suchen Sie eine Wohnung?
  2. Haben oder planen Sie Haustiere?
  3. Wie ist die Lage Ihrer Immobilie?
  4. Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder Musikinstrumente? Wenn ja, welche?
  5. Aus welchen Gründen endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?
  6. Wie heißt Ihr bisheriger Vermieter?
  7. Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung durch Selbstauskunft einverstanden?
  8. Ist gegen Sie ein schwebendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig?
Außerdem sollten Sie folgende Unterlagen vom Mieter einfordern:

  • Schriftliche Mieterselbstauskunft
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
  • Bonitätsprüfung
  • Einkommensnachweise der letzten drei Monate und Angabe des Arbeitsgebers
Die Vorgehensweise bei Besichtigungen und Begehungen der Wohnung hängt ganz nach Ihren Vorlieben ab und davon, wie viele Interessenten sich für das zu vermietende Objekt gemeldet haben. Die Vor- und Nachteile von Einzel- oder Massenbegehungen Ihrer Wohnung haben wir nachfolgend für Sie aufgeführt. In jedem Fall sollten Sie sicher gehen, dass der potenzielle Mieter bereits einige Unterlagen zur Besichtigung mitbringt, wie beispielsweise eine Mieterselbstauskunft. Anhand dieser können Sie gerade bei mehreren Bewerberparteien später besser entscheiden, welcher Interessent sich für Ihre Wohnung eignet.
Einzelbesichtigung
Vorteil: Sie können die Bewerber persönlich kennenlernen und spezifischere Fragen stellen.
Nachteil: Einzelbesichtigungen sind zeitintensiver, da Sie meistens mehrere Besichtigungstermine anbieten müssen
Massenbesichtigung
Vorteil: Sie benötigen in der Regel nur wenige Termine für die Besichtigung.
Nachteil: Sie haben oft keine Gelegenheit, alle Bewerber genauer kennenzulernen. Zudem kann es sehr voll werden, wenn Sie eine offene Besichtigung ohne Anmeldung inserieren

Mietvertrag erstellen: So geht‘s

So erstellen Sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag

Grundsätzlich regelt der schriftliche Mietvertrag die Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter. Daher sollten Sie bei der Erstellung sehr genau vorgehen und auch bei der Suche nach Mustervorlagen im Internet immer mehrere Mietverträge miteinander vergleichen.

Hinweis: Ein vom Mieterschutzbund erstellter Mietvertrag ist eher auf die Interessen des Mieters ausgelegt. Der Vermieterschutzverein stellt dagegen vermieterfreundliche Verträge aus. Hier empfiehlt es sich nach einer guten Mischung zu suchen, die die Interessen beider Seiten vertritt.

Es gibt drei verschiedene Arten von Mietverträgen:

  • Bei einem Standardmietvertrag bleibt die Nettokaltmiete während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, beispielsweise nach einer umfassenden Sanierung, ist eine Anhebung der Miete möglich.
  • Bei einem Staffelvertrag sind Mieterhöhungen zu einem bestimmten Zeitpunkt und in einem vorgegebenen finanziellen Rahmen vertraglich festgelegt.
  • Bei Abschluss eines Indexmietvertrags erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Steigerung orientiert sich am Preisindex für die private Lebenshaltung. Er wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt.
  1. Beide Mietvertragsparteien müssen namentlich benannt sein
  2. Das Mietobjekt muss exakt bezeichnet werden. Hierzu zählen auch mitvermietete Nebenräume oder sonstige Mietgegenstände wie Garage, Gartenanteil, Kellerräume oder ein Autoabstellplatz
  3. Die vereinbarte Miethöhe muss ebenfalls genannt sein (gegebenenfalls unterteilt in Nettomiete, Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sowie die einzelnen Betriebskosten)
  4. Der Beginn und das Ende des Mietverhältnisses (bei befristeten Mietverträgen) müssen aufgeführt sein
  5. Regelungen zu Reparaturarbeiten und Instandhaltung der Wohnung
  6. Allgemeine Hausordnung
  7. Regelungen zu Kündigungsfristen und -bedingungen des Mietverhältnisses
Hinweis zu den Nebenkosten:
Wollen Sie eine Wohnung privat vermieten, verlangen Sie in aller Regel nicht nur die Netto-Kaltmiete, sondern auch Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Wenn Sie die Nebenkosten berechnen, sollten Sie diese nicht zu gering ansetzen. Wird im Nachhinein klar, dass diese geringen Kosten nur dazu dienten, einen Mieter anzulocken, können Sie unter Umständen auf späteren Nachzahlungen sitzen bleiben. Passen Sie die Nebenkosten-Pauschale also realistisch an Größe und Beschaffenheit der Wohnung an. Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung können folgende Betriebskosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden:

  1. Heiz- und Wasserkosten
  2. Grundsteuer
  3. Versicherungen wie Haftflicht- und Gebäudeversicherung (anteilig)
  4. Strom für mitgenutzte Anlagen (Treppenhaus, Flur oder Wäschekeller)
  5. Entwässerungskosten
  6. Straßenreinigung, Winterdienst und Müllabfuhr
  7. Kosten für die Hausverwaltung und Hausmeister
  8. Reinigung und Pflege der Gemeinschaftsflächen
  9. falls vorhanden: Instandhaltungskosten für einen Aufzug
  10. Kosten für die Wartung und den Strom gemeinschaftlich genutzter Trockner und Waschmaschinen
Die Hausordnung nicht vergessen
Händigen Sie Ihrem künftigen Mieter bei Abschluss des Vertrags unbedingt die Hausordnung aus. Sie regelt alle Verhaltensweisen in der Hausgemeinschaft sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, wie beispielsweise Trockenraum im Keller. Außerdem können Sie dem Mieter per Hausordnung auf Pflichten hinweisen, wie die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst. Achten Sie darauf, dass die Hausordnung schriftlich als Bestandteil des Mietvertrages festgehalten wird.

So können Sie beim Vermieten Ihrer Wohnung Steuern sparen

Wenn Sie Ihre Wohnung privat vermieten, können Sie dabei Kosten absetzen und somit Steuern sparen. Wenn Sie für die Wohnung beispielsweise noch einen Kredit abbezahlen, können Sie Abschreibungen vor der Steuer geltend machen. Wie Sie Ihren Steuervorteil bei der Steuererklärung optimal ausnutzen, Rechtliches zur Abschreibung und ob Sie Zinsen absetzen können, haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst:
  • Wenn Ihre Wohnung vermietet ist, können Sie die Zinskosten der Finanzierung von der Steuer absetzen (Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren)
  • Anwalts- und Steuerberatungskosten können geltend gemacht werden.
  • Auch Zinsen für Beiträge in Versicherungen können von der Steuer abgesetzt werden.
  • Erhaltungsaufwendungen bzw. Werbungskosten für Renovierungen und Reparaturen werden ebenfalls akzeptiert.
  • Ebenso können Kosten für Inserate und Maklerkosten abgesetzt werden.
  • Betriebskosten wie Müllabfuhr, Straßenreinigung, Heizung und Wasser können geltend gemacht werden.
  • Von einer Umsatzsteuer sind Vermieter von Wohnungen gemäß § 4 Nr. 12a UStG dauerhaft befreit. Ausgenommen sind kurzfristig vermietete Objekte wie Ferienwohnungen oder Pensionen.

Wohnungs- und Schlüsselübergabe

Wohnungsübergabe
Ist der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben, kann der Termin für die Wohnungs- und Schlüsselübergabe stattfinden. Hierbei wird ein ausführliches Übergabeprotokoll erstellt, in dem folgende Punkte festgehalten werden sollten:
  • Zählerstände für Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme
  • Zahl der übergebenen Schlüssel mit Schlüsselnummern (wenn Sie eine Wohnung vermieten, müssen Sie dem Mieter grundsätzlich alle Schlüssel aushändigen.)
  • Bestehende Mängel (Sie verhindern so spätere Streitigkeiten, wer für den Schaden aufkommen muss.)
  • Anwesende Personen
  • Datum und Uhrzeit
  • Das Übergabeprotokoll wird sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter unterschrieben.
Schlüsselübergabe
Ein häufiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter sind die Wohnungsschlüssel. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, müssen Sie dem Mieter grundsätzlich alle Schlüssel aushändigen. Ohne dessen Wissen dürfen Sie keinen Schlüssel behalten und sich grundsätzlich keinen Zugang zur Wohnung verschaffen. Das wäre Hausfriedensbruch und berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung. Sollte der Mieter nachträglich herausfinden, dass Sie noch einen Schlüssel zu seiner Wohnung besitzen, darf er ein neues Türschloss einbauen lassen – und zwar auf Ihre Kosten. Allerdings können Sie mit dem Mieter vereinbaren, dass Sie für Notfälle einen Schlüssel einbehalten. Diesen dürfen Sie allerdings auch nur im Notfall und auf Genehmigung des Mieters nutzen. Gleiches gilt übrigens, wenn der Mieter vor Ende des Vertragszeitraums auszieht. Solange der Mietvertrag noch läuft, dürfen Sie die Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters betreten. Allerdings haben Sie ein Recht auf Herausgabe aller Wohnungsschlüssel, sobald der Mietvertrag endet. Das gilt auch für vom Mieter nachgemachte Schlüssel.
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¹ basierend auf eKomi-Bewertung Stand: 01/2019